Was ist eine Baulast?

Bild von einem Holzhaus im Rohbau.

Ein Holzhaus im Rohbau. – Foto: H.D.Volz / pixelio.de

Die Baulast – eine kurze Einführung

Die Baulast ist ein Institut des öffentlichen Rechts, geregelt im Bauordnungsrecht, das einen Teil des öffentlichen Baurechts darstellt. Es findet sich in den einzelnen Bundesländern in den Landesbauordnungen wieder. Sie sind wesentlicher Bestandteil des öffentlichen Baurechts. Zu diesem Gebiet gehören auch die Bauaufsichtsbehörden als Verwaltungsbehörden, die die Baulastenverzeichnisse führen, in die die Baulasten eingetragen werden, nicht aber ins Grundbuch. Baulasten sind also nur aus dem Baulastenverzeichnis ersichtlich. Im Grundbuch kann aber eine Grunddienstbarkeit bestellt werden.

Rechte und Pflichten zur Baulast

Unter Baulast ist zu verstehen: Durch Rechte privater Personen kann das Eigentum an einem Grundstück eingeschränkt sein. Ebenso kann die Baubehörde Inhaberin von Rechten sein, die auf einem Grundstück dinglich lasten. Ein Grundstückseigentümer hat sein Einverständnis zu einer Baulast zu erklären. Gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann der Eigentümer eines Grundstücks sich durch Abgabe einer Baulasterklärung zu einem sein Grundstück betreffenden Handeln (Tun, Dulden, Unterlassen) verpflichten. Diese von dem Eigentümer übernommene rechtliche Verpflichtung wird in das Baulastenverzeichnis aufgenommen, durch Anlegen eines Baulastenblattes, durch die Behörde.

Die Baulast stellt eine freiwillig übernommene Pflicht zur Herstellung oder Duldung von Verhältnissen dar, die beispielsweise Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit eines Bauvorhabens sein können. Sie wird meistens dann notwendig, wenn aus baurechtlichen Gründen ein geplantes Bauvorhaben auf dem Baugrundstück nicht ausgeführt werden kann. Ein oder mehrere umliegende Grundstücke werden dann für die Genehmigungsfähigkeit benötigt. So gibt es einen „Baulastübernehmer“ und einen „begünstigten Grundstückseigentümer“.

Das Baulastenverzeichnis ist als Ergänzung zum Grundbuch anzusehen. Aus beiden Büchern ist die Gesamtbelastung eines Grundstücks zu ersehen (außer öffentlichen Lasten). Wer ein berechtigtes Interesse vorweist, kann Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Unter Umständen bilden Baulasten wertbeeinflussende Tatsachen.

Ein Beispiel für eine Baulast: Da ein Grundstück nicht an einer öffentlich-rechtlichen Straße gelegen ist, duldet der Nachbar die Zufahrt. Durch Eintragung einer Baulast übernimmt er die öffentlich-rechtliche Sicherung auf sein Grundstück.

Ein weiteres Beispiel: Die häufigste Art der Baulast für ein Grundstück ist die Abstandsflächenbaulast. Auf einem Baugrundstück können die Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Der Nachbar gestattet die Eintragung einer Abstandsflächenbaulast, damit sich die fehlenden Grenzabstände auf sein Grundstück erstrecken können.

Im Baugenehmigungsverfahren stellt eine Baulast eine baugesetzliche Verpflichtung dar. Steht das Bauvorhaben damit nicht im Einklang, wird keine Baugenehmigung erteilt.

Auch bei der Gießener Zeitung wird das Thema Baulast behandelt

Konkretisierung des Hausbaus

Baulasten sollten im Zusammenhang mit Immobilien Berücksichtigung finden. Ist ein passendes Grundstück gefunden, um ein Haus zu bauen, und konnten eventuelle Grundstücksfragen bereits im voraus geklärt werden, wird sich der Grundstückskäufer an einen Architekten wenden. Dabei werden Fragen nach dem Architektenrecht, wie Architektenvertragsrecht, Architektenhonorarrecht, Architektenhaftpflichtrecht usw. aufkommen. Nachdem diese Voraussetzungen geklärt sind, kann sich der Architekt an die Planung eines Gebäudes machen.